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土地成交|楼面地价3857元/㎡,龙湖首进大连开发区金石滩板块

10月3日

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作者: 楼市言心

1、时间:2021年9月29日

2、区域:金普新区金石滩街道,现状四路南侧(金石滩中部区A-14宗地)

3、宗地位置:开发区金石滩板块

4、规划指标:

(1)用地位置:金普新区金石滩街道,现状四路南侧(金石滩中部区A-14宗地);

(2)用地面积:20664㎡;

(3)用地使用性质:居住用地;

(4)土地用途:城镇住宅用地(含配套公建);

(5)容积率:≤1.1,且>1.0;

(6)建筑面积:≤22730.4㎡,且>20664㎡;

(7)出让年限:城镇住宅70年,配套公建40年;

(8)建筑密度:≤40%

(9)建筑高度:≤24米

5、成交价格:

起始价8766万元,成交总价为8766万元,溢价率0%,(可售)楼面地价为3857

元/㎡。

6、竞得单位:大连恒发投资有限公司(龙湖)。

7、其他主要参拍企业:龙湖独家参与。

8、宗地周边成交土地情况:

宗地所在金石滩板块2021年首次挂地。2020年集中供应7宗居住用地,由德泰全部摘得,2018年、2019年土地市场较为沉寂,仅成交2宗经营性用地,均为底价

成交。

9、宗地周边在售项目产品:

宗地所在开发区金石滩板块住宅主力项目共3个,分别为大连金石滩鲁能胜地、光伸玺樾、万达山海赋;别墅主力项目共4个,包括盛唐小京都、绿城玫瑰园葡萄酒小镇、纳帕拾光小镇、远洋晨曦里,其中前3个项目为商墅。

10、宗地点评:

(1)龙湖独立拿地,首次进驻金石滩板块。龙湖进入大连已有10余年之久,核心主城区为龙湖主战场;从2019年起,龙湖开疆拓土,开始向北布局,深耕开发区小窑湾板块;本次拿得开发区金石滩地块,进一步深耕开发区。目前龙湖土地储备量不足,此地块将补充品牌货量。

(2)拿地成本提升,项目需要在利润率和去化周期之间进行权衡和选择。本次供应地块楼面地价高于2020年金石滩集中供应的7宗居住用地(楼面地价2495-3610元/㎡),相比2018年华润摘得的华润海上东方项目地块,楼面价高出1000元/㎡左右,本地块拿地成本高于竞品。目前金石滩板块普通住宅(以洋房为主)2020年、2021年的价格分别是9530元/㎡、9385元/㎡,在销售价格整体持平状态下,该宗地楼面地价上涨,项目销售要么维持板块现有价格水平导致利润空间降低;或者通过附加值、户型设计、园区规划等多方面提升产品溢价能力,但溢价导致销售价格走高又将会影响项目的去化速度和销售周期。项目需要在保证利润率和去化周期之间进行权衡和选择。

(3)临近板块竞争压力大,开发区小窑湾板块拦截分流影响大。受疫情影响,金石滩板块的外地购房者有所减少,成交客户中有40%来自于开发区主城区的改善及养老客户。目前随着开发区小窑湾板块市场热度高,品牌开发商项目聚集,板块规划红利多,将分流金石滩板块潜在住宅客户,板块之间竞争压力大。目前金石滩板块以洋房为主,且存在一定的价格优势,如果价格优势丧失,则小窑湾板块的分流将加剧。

(4)优质地块打造低密品质社区,龙湖将打造金石滩新标杆项目,类别墅产品具有稀缺性。地块位置较好,临近金石滩旅游度假区、发现王国、地铁3号线等配套,金石滩已经签下并开工多个文旅项目,未来可期。该地块容积率1.0-1.1,超低的容积率预计将以舒适洋房及别墅产品为主,而龙湖一直以来都擅长打造低密产品,预计该项目将成为金石滩板块品质项目的新标杆。目前金石滩板块在售别墅项目以商墅为主,该宗地开发的类别墅将具有一定的稀缺性,成为项目的重要价值点之一。


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